据深交所公告显示，5月31日4只基础设施公募REITs中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金将通过深交所正式开售，6月1日结束募集，各类投资者可在募集期内认购基金份额并缴款。

    5月26日，首钢绿能、盐港REIT发布《基金份额发售公告》。首钢绿能最终发行价格确定为13.38元/份；盐港REIT最终发行价格确定为2.30元/份。5月27日，蛇口产园、广州广河发布《基金份额发售公告》。蛇口产园最终发行价格确定为2.31元/份，广州广河最终发行价格确定为13.02元/份。

    根据4只公募REITs发布的《基金份额发售公告》，就2021年现金流分派率、2022年现金流分派率而言，首钢绿能分别为8.52%、7.63%；盐港REIT分别为4.15%、4.40%；蛇口产园分别为4.39%、4.46%；广州广河分别为5.91%、6.87%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。上述预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。

    深交所首批4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间；就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。

    根据深交所4只公募REITs《基金份额发售公告》，若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。

    因此，在5月31日当天，即深交所4只公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。

    需要注意的是，基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

一、何谓REITs？

REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金)是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。

二、其收益来源是什么？

REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。其收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

三、基础设施公募REITs的特点

1、市场波动相对较小：公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

2、收益的增长空间相对有限：从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

3、具有较高的分红比例：公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

4、没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

5、本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

    投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。