Yuework鹿港大厦
3个社区
悦开工是浙南区域内唯一专注于写字楼资产管理的专业服务运营商，核心团队具有十多年写字楼运营、招商、租售代理、发展顾问等专业经验。依托悦开工创始
人及高管团队多年的地产开发商背景，悦开工在物业资源获取及资金渠道上极具优势，能以整租、收购、托管、合作等多种形式快速获取楼宇。
Yuework诚远大厦
5个社区
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线上楼书 | 温州保利中心
2024-01-31
965
温州保利中心，全球第12座保利中心，央企保利高端商办产品系。以约150米的摩天商务高度，卓立市府CBD的绿轴之上，以世界企业对商务空间的需求为基准，打造功能多元，兼具美学的温州塔尖企业商务总部基地。一、项目概况【主力面积段】写字楼280-1500㎡裙房商业30-670㎡【交付时间】现已交付，全面招商中【得房率】写字楼约68-70%【物业费】写字楼10元/㎡；裙房商业5元/㎡【项目体量】共计约41533.95㎡【产品类型】写字楼和裙房商业二、区位&配套l商业配套：项目自带4000方底层商业，离25万方综合体印象城MEGA仅1公里；l自然配套：近邻世纪公园、三洋湿地公园，城市发展“5+2”亮点区块之一，媲美纽约中央公园景观；l交通配套：紧邻S1轻轨线，高效精准，畅通无阻；三横三纵交通路网，车行便捷通达全城。S1惠民路站途径瓯海区、鹿城区、龙湾区和洞头区,呈东西走向，贯穿多个交通枢纽,站点距离项目直线距离仅约50米，到机场29分钟/20.9公里，距离动车站17分钟/12.9公里；l市政、文化、金融配套：项目不仅有像温州大剧院、科技馆、博物馆、图书馆等文化配套，且项目离工商行政管理大楼也仅1.9km，市政府、财政局、税务局仅2.2km，市民中心也仅4.5km，周边还聚集了招商银行、上海银行、宁波银行、杭州银行等银行总部，极大的方便了企业的行政沟通及商务办公。三、建筑设计价值采用全LOW-E玻璃+可开启式幕墙系统，打造会呼吸的天空之镜，营造IMAX级云端景观视界。超高速电梯 无阻垂直通行：8部超高速电梯，高低分区，约4M/S，至顶楼最快仅约37s；电梯精装，高级简约田字形网格玻璃柔光镜钢，大理石梯面，勾勒塔尖商务氛围。【户型平面图】低区标准层（办公）平面图（层高约4.795米）高区标准层（办公）平面图（层高约4米）保利中心·现已正式对外招商联系方式：400-0577-887本项目开发公司为：温州保鑫置业有限公司；招商运营代理公司为：温州悦开工网络科技有限公司。备案名为“天悦苑”，推广名为“保利中心”；本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出租方分期规划、未能控制等原因而发生变化；租赁双方的权利义务以双方签订的《保利中心写字楼租赁合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；本资料制作时间为2024年1月26日，所示画面内容为示意图内容，并不作为合同内容，所发布的内容为2024年1月26日前的信息，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本宣传资料所涉及对保利中心的具体业态、户型图等仅供参考，不代表出租方对此作出要约或承诺，具休以保利中心现场最终公示的图纸和租赁合同为准。
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写字楼报告 | 2023温州写字楼市场年报
2024-01-27
526
1、全国经济在经历了疫情等外部冲击之后，中国经济2023年表现出强劲的复苏态势。据国家统计局公布的数据，2023年国内生产总值（GDP）达到1260582亿元，同比增长5.2%。这一增速不仅好于预期，更显示出中国经济的强大韧性和活力。尽管全球经济下行和有效需求不足的压力仍然存在，但中国经济总体稳定，向好趋势明显。制造业、服务业PMI连续两个月位于景气区间，消费、投资等主要指标持续改善。展望未来，中国经济仍面临全球经济下行和有效需求不足的压力。但随着生产生活秩序的进一步修复，内需接棒外需推动经济增长，服务销售、对外贸易、价格走势等将进一步改善。2、温州经济随着疫情的结束，温州经济社会运行出现新的起色，GDP、三产、进出口、可支配等指标稳定增长。2023年前三季度，温州GDP名义增速达到7.2%，位居省内榜首。城市综合实力排名居全省前列，经济复苏势头强劲。与此同时，房地产开发投资和社会消费品零售总额也在稳步增长。此外，温州还提出打造以滨江商务区和瓯江两岸沿线为重点的瓯江新城，支持乐清、瑞安等建设温州北部新区、南部新区，促进飞云江、整江流域拥江发展。总体来看，温州经济呈现出稳定增长态势，未来有望继续保持强劲的增长动力。3、助市政策温州市2023年实施了多项助企政策，旨在促进经济高质量发展，支持中小微企业高质量发展，鼓励科技创新，支持绿色产业和环保项目，鼓励企业扩大规模，鼓励外商投资以及促进大企业与小企业的发展等。这些政策包括减税、降费、鼓励投资等措施，以降低企业负担，提高企业的竞争力和发展活力。温州市政府还制定了一系列具体政策，如扩大有效投资、科技创新、数字经济创新提质等，以推动经济高质量发展。此外，温州市还不断优化营商环境，提升法治化、国际化水平，为企业提供更好的服务。这些政策的实施将有助于推动温州市的经济稳进提质，促进民营经济高质量发展。4、温州土地成交分析（17-23）在2017-2021年间，成交面积呈现先下降后上升的趋势，在2021年达到峰值后又开始下降。而涉及办公用地的成交楼面价在2017-2023年间也呈现了类似的变化趋势。滨江CBD、绿轴、状蒲、城西等板块，这些板块在出让成交量大，楼宇产业规划重心涉办楼面价在2017-2021年间水涨船高，但在2021年高峰后有所回落。在2023年，成交楼面价约为2900元/㎡左右。5、温州商务楼宇概览在2022年与2023年之间，写字楼市场呈现出了明显的变化。首先，从总量的角度来看，写字楼的总量在2022年到2023年间增加了9.2%，达到了635400平方米。此外，已面市的写字楼量也有所增长，增加了10.4%，达到319000平方米。整体空置率也有所上升，从21年的17.7%和22年的18.3%上升到了23年的23.2%，并且平均租金也同步出现了下降，从21年的56元/平方米/月下降到了22年的54元/平方米/月，并在2023年进一步下降到了50元/平方米/月。6、商办产业现状商务办公目前有约109幢楼宇，主要集中在中心城区。产业办公则分布在传统制造业的集中区域，这些区域未来将进行产业升级和转型。滨江CBD、中央绿轴、瓯海中心区、新城等区域是商务办公的热门区域。而产业办公则主要集中在浙南科技城、瓯江口新区、空港新区等区域。7、商务楼宇分布温州市区的商业办公区域在2023年Q4呈现出一些特点。首先，许多板块的租金出现了下调，降幅在3-5元/m/月之间，而空置率上升的板块超过七成，振幅大约为10%左右。市场呈现出“以价换量+量价双降”的局面，租金和空置率的变化反映了市场的竞争和调整。这些特点对温州市区的商业办公区域产生了深远的影响，值得关注和进一步研究。8、写字楼销售情况2017-2023年期间，供应套数和供应量分别为2854套和87.8万m²，而成交套数和成交量分别为1287套和44.3万m²。年均供应套数和体量分别为402套和12.5万m²，而年均成交套数和体量分别为2017套和6.3万m²。成交量在2019年以后呈现下降趋势，而价格也相应下降。然而，2023年的成交量突然大幅增加，价格也相对较高。这种变化可能与政府回购以及商办土地出让量的增加有关。9、物业开发情况随着城市化进程的加速，市区楼宇物业费问题逐渐引起了广泛关注。据最新数据显示，市区楼宇物业费平均水平为4.7元/月，然而，这一平均水平被传统老旧楼宇拉低，处于较低水平，收费低且服务品质较差。对于高物业费多匹配核心板块、亲新楼宇、高品质，品牌输出居多，只占整体楼宇数量的15%（6.5元/㎡/月+）。据了解，温州已面市写字楼楼宇开发商/物业性质大致统计中，江滨板块、滨江板块、城西板块（含CBD）、新城板块、市中板块、车站大道、开发区板块、瓯海中心区等区域的物业费水平存在差异。其中，大型房企和本地房企/企业在物业费方面存在较大差异，国企开发和国际物业也占据了一定的市场份额。根据数据，物业费水平在各区域存在一定的差距。江滨板块、滨江板块和城西板块的物业费水平相对较高，而新城板块、车站大道等区域则较低。在开发商方面，大型房企和本地房企/企业的物业费水平也存在较大差异。在服务品质方面，高物业费多匹配核心板块、亲新楼宇、高品质，品牌输出居多。这些高物业费的楼宇通常具有更好的服务品质和设施，如更好的安保、清洁和维护服务等。然而，对于低物业费的楼宇，服务品质可能较差，设施老化，缺乏专业的维护和管理。10、产业园分布11、商住楼分布12、温州共享办公13、未来展望注：本文为温州悦开工网络科技有限公司发布的《2023年温州市区写字楼年报》节选欲获取报告完整版、订购相关数据及报告定制，请联系艾嘉悦行市场研究部联系电话：400-0577-887邮箱：support@1kezu.com
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写字楼报告 | 2022温州写字楼市场年报
2023-05-30
3193
宏观环境国际环境复杂、国内前三季度疫情冲击与第四季度全面放开中国经济面临着巨大的压力和挑战国际环境风高浪急，多重压力不减，中国以“拼”达“稳”，政策发力，经济展现出韧性和不屈房地产方面全力救市，地产政策进入全面宽松周期，但市场销售并未出现明显好转，预期仍较低迷。全国办公销售量价降至近年最低点，且一线城市核心商圈在本年度均呈现租金持续下滑，空置率上升涨幅较快的局面，但大宗资产抄底交易火热上升，同时中国楼宇经济发展报告蓝皮书发布温州经济浙江第三极，稳居二梯队领头羊，22年GDP突破八千亿大关，与宁波差距逐渐加大，20年相差5538亿元，21年相差7010亿元，22年相差7674亿元；2022年确定大力实施向东向南、拥江面海发展战略。2022年高度重视重大项目招引工作，一季一主题，加快新能源/新材料/数字经济等战略性新兴产业项目招引；楼宇方面鹿城区总部大楼落地、板块产业招商利好政策逐步出台，楼宇经济加速发展。与上一轮商业网点规划相较，滨江CBD、中央绿轴板块地位得到恢复和加强，板块建设进一步提速；S2线即将开通运营，S3线一期计划开工，城市轨交加速成网；未来社区发展进入快车道。《温州总体城市设计白皮书》进一步彰显城市特色，指导新阶段国土空间设计的顶层设计，助于引导新阶段城市设计工作的改革升级；2023年温州着重从经济稳进提质、创新动能培育、都市能级提升等方面开展工作。全球多方看好中国2023年经济发展，楼宇经济受整体经济恢复带动，未来长期发展动能不减，疫情放开后楼宇管理精细化和人性化成为关键词，2023年温州楼宇重点在核心板块打造、企业招引、楼宇服务等。土地市场在住宅土拍/成交市场低迷的一年，继19/20年成交高峰期后，22年政府推动商办发展的信心增强、动作加快；2022年为涉办用地成交新高峰（79.2万m²），区域集中在鹿城与龙湾。2022年，滨江CBD板块出让量最大，达到29.2万㎡，整体来看，带商办性质地块基本底价成交，同时大宗商办地块相对较少，且政策限制主要集中在安置回购、自持运营体量要求和大面积分割等。板块成交来看，鹿城核心板块成交量大，瓯海区三大重点为万象城商圈、行政中心区及动车站，龙湾区则是近鹿城和瑶溪板块；商办地价在21年高峰后有所回落，目前平均2700元/㎡左右。纯办公用地较少，主要是涉办地块，超高层宗数占总出让宗数的28%，品牌房企为开发主力，22年地方企业+国企拿地发力，且超高层出让体量较大，政策限制主要包括整售、集中运营、自持限制等租售市场温州现状办公类型由“商务办公+产业办公”的形式组成，商务办公主要以鹿城区为核心向周边发散，其次为瓯海/龙湾行政中心，其中第二梯队主要由鹿城传统板块构成，楼宇相对老旧。2022年年底温州写字楼租赁市场主要指标全年吸纳量约12.8万㎡，同比2021年下降27%；成功吸纳租金约37-45元/㎡/月，鹿城区/瓯海区写字楼体量大，为主要吸纳区域，其中瓯海中心区板块楼宇集聚、管理品质高且租金实惠，吸纳量靠前。瓯海中心区面积供求占据绝对主力，其次是市中及车站大道板块；300㎡以内是市场主力需求，其中100-200㎡是核心主力需求；租赁市场行业占比中，零售贸易/专业服务业占据主导。受2022年疫情和经济衰退的影响，同比21年末多板块呈现租金下降、空置率上升的局面，高端板块租金相对比较坚挺，各板块空置率均在10%+，部分20%以上，预计2023上半年向好发展。鹿城区排行前十稳定，上榜楼宇基本位于滨江CBD/绿轴板块，鹿港大厦A幢、悦开工中心等均榜上有名；瓯海区前五租金整体低于龙湾区；鹿城区楼宇前五的入驻率整体高于瓯海区及龙湾区。温州商办写字楼整体物业费4.5元/㎡/月，主要集中于3.2-4.6元/㎡，处于较低水平，物业管理相对粗放，本地物业占据主导，近年尝试引入知名物业；物业费6.5元以上仅14座，多为核心板块新交付楼宇。瓯海中心区经历时间沉淀后企业数量稳居第一，小微企业为主；传统板块车站大道/新城/市中区域成熟，企业集中；滨江/中央绿轴/开发区板块企业量少而精，多注资千万+，业态保险/银行/通信为主。零售贸易/专业服务/房地产占租赁企业近六成，其中零售贸易占比进一步上升，专业服务有所下降；房地产集中开发区/滨江CBD，金融集中核心板块，零售贸易/专业服务/信息技术相对均衡。办公销售主要分正常备案销售、提前认购、转型销售等三种销售方式，其中转型销售多以小公寓为主，已脱离纯写字楼用途范畴，但近年政府对办公分割面积提出要求，大平层宣传渐渐增多。市三区年容量171套(5万㎡)，相对低迷，量少价低涨幅弱，售价不足住宅的1/2；因19-20年为商办体量出让高峰期，经过2年左右建设后达到销售标准，使得21-22年供求量陡增。17年至今备案销售区域主要为中央绿轴区域，均价16000-18000元/㎡，板块楼宇体量和集聚度增强；从近年备案销售来看，写字楼项目从房管备案到正式签约销售，间隔周期较长。未来销售项目众多，主要位于滨江CBD和中央绿轴板块，楼宇地段相对优质，体量近30万㎡+；其中鹿城壹号备案3年后67折降价，希尔顿339/华润雲玺/保利天际等项目以大平层为主力产品推广入市。商住楼/产业园区/共享办公以火车站及车站大道为核心，新城/市中部分分布，办公体量70万㎡+，租金28-50元/㎡/月，交付年限基本在2008年以前，楼宇相对老旧，物业费水平集中1-2元/㎡/月。商住楼办公入驻企业达1000家+，整体入驻率90%+，其中注资千万企业数达200家+，占企业数量的20%左右；主力入驻业态为零售贸易、专业服务、房地产、信息技术等，环比上季度基本无变化。温州产业园区来源于老旧工业区改造，08年退二进三后开始逐渐出现改造项目，租金相对较低，且得房率高，解决了企业办公需求，同时也存在改造力度不够、硬件设施简陋、整体形象较差等问题。20年工业用地功能转变实施方案提出对中心城区23个工业区进行退二进三的改造，部分项目已正在改造建设，鼓励新型产业落地；在工业用地的出让上进行M0用地试点，加大办公体量的建造。主要集中在南郊/东瓯智库/学院路/上江路/文昌路区域，办公量60万㎡+，租金35-55元/㎡/月，物业费3元左右，其中南郊片在20年12月开始进行大规模升级改造，并于今年10月列入鹿城经济开发区。产业园区入驻企业达800家+，整体入驻率70%+，其中注资千万企业数达100家+，占企业数量的15%左右；入驻业态零售贸易、专业服务、房地产、信息技术、文化传媒、教育等。伴随联合办公的热潮退却，温州共享办公降温显著，目前更多是以政企/政校联合占据主导 (众创空间)，市场化规模小，主要依托写字楼宇，且配套设置相对基础。主要面向小微企业，租期灵活，降低办公的综合成本，可做过渡期使用；年末相对为置换高峰期，入驻率整体变动较大，租金主力400-800元/工位。共享办公需要企业扶持、政策支持、规模集聚、联办大企业的入驻，专业品牌服务、相关配套服务以及政府的持续跟进等支持才能提升市场的良好口碑和反馈，加速健康发展。艾嘉观点23年-25年预估可租赁入市建面约110万㎡，高峰预计2023-2024年，交付量87万㎡；22年商办土地量近80万㎡，预计2026年集中交付，迎来供应井喷。温州写字楼2023年未来趋势判断商办资产运营整体趋势：1、国家城市更新的政策导向促使运营能力加速提升2、开发红利不再开发商转向寻求资产去化及增值路径3、智能化、数字化、生态化及新科技引发运营技术革新4、从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型5、存量规模持续增长，政策及行业环境发展赋能运营能力提升6、逐步探索向全生命周期运营服务模式转变欲获取报告完整版、订购相关数据及报告定制，请联系艾嘉悦行市场研究部联系电话：400-0577-887邮箱：support@1kezu.com
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租售写字楼，一刻就搞定
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浙江省温州市鹿城区瓯江路鹿港大厦22楼
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