宏观环境
国际环境复杂、国内前三季度疫情冲击与第四季度全面放开
中国经济面临着巨大的压力和挑战
国际环境风高浪急，多重压力不减，中国以“拼”达“稳”，政策发力，经济展现出韧性和不屈房地产方面全力救市，地产政策进入全面宽松周期，但市场销售并未出现明显好转，预期仍较低迷。
全国办公销售量价降至近年最低点，且一线城市核心商圈在本年度均呈现租金持续下滑，空置率上升涨幅较快的局面，但大宗资产抄底交易火热上升，同时中国楼宇经济发展报告蓝皮书发布
温州经济
浙江第三极，稳居二梯队领头羊，22年GDP突破八千亿大关，与宁波差距逐渐加大，20年相差5538亿元，21年相差7010亿元，22年相差7674亿元；
2022年确定大力实施向东向南、拥江面海发展战略。
2022年高度重视重大项目招引工作，一季一主题，加快新能源/新材料/数字经济等战略性新兴产业项目招引；
楼宇方面鹿城区总部大楼落地、板块产业招商利好政策逐步出台，楼宇经济加速发展。
与上一轮商业网点规划相较，滨江CBD、中央绿轴板块地位得到恢复和加强，板块建设进一步提速；
S2线即将开通运营，S3线一期计划开工，城市轨交加速成网；未来社区发展进入快车道。
《温州总体城市设计白皮书》进一步彰显城市特色，指导新阶段国土空间设计的顶层设计，助于引导新阶段城市设计工作的改革升级；
2023年温州着重从经济稳进提质、创新动能培育、都市能级提升等方面开展工作。
全球多方看好中国2023年经济发展，楼宇经济受整体经济恢复带动，未来长期发展动能不减，疫情放开后楼宇管理精细化和人性化成为关键词，2023年温州楼宇重点在核心板块打造、企业招引、楼宇服务等。
土地市场
在住宅土拍/成交市场低迷的一年，继19/20年成交高峰期后，22年政府推动商办发展的信心增强、动作加快；
2022年为涉办用地成交新高峰（79.2万m²），区域集中在鹿城与龙湾。
2022年，滨江CBD板块出让量最大，达到29.2万㎡，整体来看，带商办性质地块基本底价成交，同时大宗商办地块相对较少，且政策限制主要集中在安置回购、自持运营体量要求和大面积分割等。
板块成交来看，鹿城核心板块成交量大，瓯海区三大重点为万象城商圈、行政中心区及动车站，龙湾区则是近鹿城和瑶溪板块；
商办地价在21年高峰后有所回落，目前平均2700元/㎡左右。
纯办公用地较少，主要是涉办地块，超高层宗数占总出让宗数的28%，品牌房企为开发主力，22年地方企业+国企拿地发力，且超高层出让体量较大，政策限制主要包括整售、集中运营、自持限制等
租售市场
温州现状办公类型由“商务办公+产业办公”的形式组成，商务办公主要以鹿城区为核心向周边发散，其次为瓯海/龙湾行政中心，其中第二梯队主要由鹿城传统板块构成，楼宇相对老旧。
2022年年底温州写字楼租赁市场主要指标
全年吸纳量约12.8万㎡，同比2021年下降27%；
成功吸纳租金约37-45元/㎡/月，鹿城区/瓯海区写字楼体量大，为主要吸纳区域，其中瓯海中心区板块楼宇集聚、管理品质高且租金实惠，吸纳量靠前。
瓯海中心区面积供求占据绝对主力，其次是市中及车站大道板块；
300㎡以内是市场主力需求，其中100-200㎡是核心主力需求；
租赁市场行业占比中，零售贸易/专业服务业占据主导。
受2022年疫情和经济衰退的影响，同比21年末多板块呈现租金下降、空置率上升的局面，高端板块租金相对比较坚挺，各板块空置率均在10%+，部分20%以上，预计2023上半年向好发展。
鹿城区排行前十稳定，上榜楼宇基本位于滨江CBD/绿轴板块，鹿港大厦A幢、悦开工中心等均榜上有名；
瓯海区前五租金整体低于龙湾区；鹿城区楼宇前五的入驻率整体高于瓯海区及龙湾区。
温州商办写字楼整体物业费4.5元/㎡/月，主要集中于3.2-4.6元/㎡，处于较低水平，物业管理相对粗放，本地物业占据主导，近年尝试引入知名物业；
物业费6.5元以上仅14座，多为核心板块新交付楼宇。
瓯海中心区经历时间沉淀后企业数量稳居第一，小微企业为主；
传统板块车站大道/新城/市中区域成熟，企业集中；
滨江/中央绿轴/开发区板块企业量少而精，多注资千万+，业态保险/银行/通信为主。
零售贸易/专业服务/房地产占租赁企业近六成，其中零售贸易占比进一步上升，专业服务有所下降；
房地产集中开发区/滨江CBD，金融集中核心板块，零售贸易/专业服务/信息技术相对均衡。
办公销售主要分正常备案销售、提前认购、转型销售等三种销售方式，其中转型销售多以小公寓为主，已脱离纯写字楼用途范畴，但近年政府对办公分割面积提出要求，大平层宣传渐渐增多。
市三区年容量171套(5万㎡)，相对低迷，量少价低涨幅弱，售价不足住宅的1/2；
因19-20年为商办体量出让高峰期，经过2年左右建设后达到销售标准，使得21-22年供求量陡增。
17年至今备案销售区域主要为中央绿轴区域，均价16000-18000元/㎡，板块楼宇体量和集聚度增强；
从近年备案销售来看，写字楼项目从房管备案到正式签约销售，间隔周期较长。
未来销售项目众多，主要位于滨江CBD和中央绿轴板块，楼宇地段相对优质，体量近30万㎡+；
其中鹿城壹号备案3年后67折降价，希尔顿339/华润雲玺/保利天际等项目以大平层为主力产品推广入市。
商住楼/产业园区/共享办公
以火车站及车站大道为核心，新城/市中部分分布，办公体量70万㎡+，租金28-50元/㎡/月，交付年限基本在2008年以前，楼宇相对老旧，物业费水平集中1-2元/㎡/月。
商住楼办公入驻企业达1000家+，整体入驻率90%+，其中注资千万企业数达200家+，占企业数量的20%左右；
主力入驻业态为零售贸易、专业服务、房地产、信息技术等，环比上季度基本无变化。
温州产业园区来源于老旧工业区改造，08年退二进三后开始逐渐出现改造项目，租金相对较低，且得房率高，解决了企业办公需求，同时也存在改造力度不够、硬件设施简陋、整体形象较差等问题。
20年工业用地功能转变实施方案提出对中心城区23个工业区进行退二进三的改造，部分项目已正在改造建设，鼓励新型产业落地；
在工业用地的出让上进行M0用地试点，加大办公体量的建造。
主要集中在南郊/东瓯智库/学院路/上江路/文昌路区域，办公量60万㎡+，租金35-55元/㎡/月，物业费3元左右，其中南郊片在20年12月开始进行大规模升级改造，并于今年10月列入鹿城经济开发区。
产业园区入驻企业达800家+，整体入驻率70%+，其中注资千万企业数达100家+，占企业数量的15%左右；入驻业态零售贸易、专业服务、房地产、信息技术、文化传媒、教育等。
伴随联合办公的热潮退却，温州共享办公降温显著，目前更多是以政企/政校联合占据主导 (众创空间)，市场化规模小，主要依托写字楼宇，且配套设置相对基础。
主要面向小微企业，租期灵活，降低办公的综合成本，可做过渡期使用；
年末相对为置换高峰期，入驻率整体变动较大，租金主力400-800元/工位。
共享办公需要企业扶持、政策支持、规模集聚、联办大企业的入驻，专业品牌服务、相关配套服务以及政府的持续跟进等支持才能提升市场的良好口碑和反馈，加速健康发展。
艾嘉观点
23年-25年预估可租赁入市建面约110万㎡，高峰预计2023-2024年，交付量87万㎡；
22年商办土地量近80万㎡，预计2026年集中交付，迎来供应井喷。
温州写字楼2023年未来趋势判断
商办资产运营整体趋势：
1、国家城市更新的政策导向促使运营能力加速提升
2、开发红利不再开发商转向寻求资产去化及增值路径
3、智能化、数字化、生态化及新科技引发运营技术革新
4、从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型
5、存量规模持续增长，政策及行业环境发展赋能运营能力提升
6、逐步探索向全生命周期运营服务模式转变
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