温州政策&环境
1、《温州蓝皮书：2022年温州经济社会形势分析与预测》发布，全面系统总结温州经济情况。
2、政府动作频频、着力在商贸物流、对外贸易、总部企业发展、人口吸引方面做有较大提升 强有力招商引资动作，助推板块楼宇发展、产业升级、城市共同富裕等多项领域。
3、推动老旧楼宇、老旧工业区拆迁改造、加大商服用地出让力度，助力温州楼宇经济发展。
4、市区多个重大交通项目开竣工、新一轮轨道交通规划招标，城市交通建设进入新阶段。
5、多个重点板块拥有新规划，促进品质居住、商务办公、楼宇经济的发展。
6、鹿城区在重点针对产业高质量发展、对外贸易、楼宇经济发展、人才引进提出针对性政策意见。
7、滨江商务区核心区、七都板块两大重点核心板块出台针对性产业政策意见，加快楼宇集聚和产业发展。
土地市场
政府推动核心区块的加速开发及实力运营商进驻新开发楼宇运营，形成高端集聚效应
近期滨江CBD板块动作频频，包括二季度重大项目签约、“黄金25条”的出台、商住地块捆绑出让及绿轴南北两侧商办地块出让，对销售分割、自持运营体量、年限均提出较高要求，渴望打造城市核心板块的楼宇集群
写字楼市场潜在量仍具规模且变现周期较长
待面市体量达到223.7万㎡，其中回购+企业总部面积59.4万㎡，部分可能转化为类住宅或公寓，且转化入市速度较慢
市场行情下行，定向出让+国企合作模式逐渐增多
政策利好尽出，大环境下行，同时政府招引力度大，商住/商办地块定向出让+国企合作成交逐渐增多
租售市场
目前待上市量主要集中在滨江板块（含CBD）、瓯海中心区、中央绿轴、龙湾中心区、开发区板块，基本为热点/新兴板块，也是政府重点建设打造的区域，未来远景较高
写字楼挂牌租金报价：报价租金整体呈现下降态势，幅度不大，部分板块受其板块特性影响小有上浮
各板块市场空置：疫情反复，经济活动疲软，3个新项目约10万㎡新增量上市，多板块空置率处于持平或上浮
租赁市场面积段套数供求：新增供应是100-200㎡，其次是100㎡以下，200-300㎡也占据一定比例；成交来看比例与新增供应一致
租赁企业行业分析：从成功租赁的企业行业来看，零售贸易占据主力，其余行业占比较少，均在10%以内
各区排名前列租金比较：鹿城区＞龙湾区＞瓯海区，鹿城区为温州楼宇发展主阵地，龙湾区楼宇数量少，瓯海区排行楼宇租金较上季度小幅下降；
各区楼宇分析：鹿城区高租金楼宇主要因地段、楼宇年限、运营等；龙湾区及瓯海区高排名楼宇则主要围绕鹿城区周边分布；
突出楼宇：专业写字楼运营团队，加之地段/面积/配套/成熟度等优势，当前租金高值坚挺，如/悦开工中心-滨润大厦/合众大厦/鹿港大厦等
销售市场市三区年去化量177套(3.8万㎡)，年容量小，备案销售去化周期长，期房客户接受程度一般；市场待售体量相对庞大，多为核心地段项目，且销售周期普遍较长，华润沿江写字楼项目优质去化迅速。
出售市场：投资环境弱，交易税费高，约10-15套/季，热度低 出售区域：典型楼宇/新兴楼宇（楼宇新/易停车/配套全等）；
季度变化：22年Q3老牌楼宇挂牌价多数同比下调5-10%，配套服务落后，房东预期放低；反之优质配套、地段绿轴高端楼宇预期涨
总结观点
1、政府着力打造核心板块区域写字楼集中供应
2、2023-2024楼宇集中交付期，考验招商和运营实力
3、疫情影响进一步体现，整体空置率有所上升
4、政府招引力度加大，引进强有力产业落户楼宇
5、共享办公规模小，发展时间短，三季度入驻率大幅下滑
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